전세가 폭등할 수밖에 없는 10가지 이유

실거주 규제 집착한 정부, 전세시장 불붙여

조합원 실거주 자격 신설되자
집주인, 세입자 내보내고 입주

대출받아 집사면 6개월내 전입
전세매물 잠기게한 강력 규제

정부가 쏟아낸 의무거주 정책
결국 전세폭등·품귀 `부메랑`

• 이선희 기자
• 입력 : 2020.09.04 17:28:28   수정 : 2020.09.04 18:20:1

 

 

"임대차법으로 세입자들이 너도나도 계약을 연장하면서 새로 나온 물건이 없어요. 예전에는 투자용으로 사놓는 분들이 전세를 내놓았는데 이제는 토지거래허가제 때문에 이런 매수자가 없어지니 전세가 나올 구멍이 없죠."

4일 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 공인중개업소 관계자는 "지금은 아예 실거주 아니면 집을 못 사게 만들어놨으니 전세가 나올 수 없다"면서 "추석이 지나면 전세 구하기가 더 힘들 것"이라고 말했다.

 

전월세상한제·계약갱신청구권 등 임대차법 시행 후 아파트 전세난이 전국적으로 확산되고 있다. 서울 아파트 전셋값은 62주 연속 상승세고, 지방에서도 전세 매물이 `제로`인 단지가 속출하고 있다. 그러나 상황이 개선될 기미는 보이지 않는다. 6·17 부동산대책에 이어 최근 7·10대책까지 실거주를 장려하는 정책이 쏟아지면서 전세 공급을 틀어막아서다. 주택담보대출을 받으면 실거주해야 하고, 양도세 감면을 받으려면 실거주해야 한다. 재건축 조합원 지위도 실거주하지 않으면 받을 수 없다. 게다가 앞으로 분양가상한제 적용 된 민영 아파트도 준공 후 바로 실거주해야 한다. 신규 전세 공급이 다 막히는 셈이다. 권대중 명지대 교수는 "엄연히 `임대시장`이라는 것이 존재하는데 정부는 이를 인정하지 않고 모두에게 실거주하라고 하니 임대시장의 수요·공급이 왜곡돼 전세 난민이 발생하고 있다"고 지적했다.

실거주 정책에 따른 전세 급감 현상은 대단지 아파트에서 명확히 드러난다. 4424가구 규모 서울 대치동 은마아파트는 현재 전세가 달랑 2건이다. 대치동 명문 학군에 준공 41년 차인 이곳은 임대 수요가 넘치는데 전세 물건이 실종됐다. 임대차법으로 기존 세입자들이 2년 연장하면서 신규 매물이 없고, 6·17대책으로 집주인들이 직접 들어와 살기 시작해서다. 6·17대책은 재건축은 2년 이상 거주해야 조합원 입주권을 허용토록 했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "원래 재건축 아파트는 투자로 매수한 사람들이 오랫동안 전세를 놓았는데 이제는 불가능해졌다. 10년 넘게 전세 놓은 분도 지방에서 올라와 직접 들어와서 살겠다고 한다"고 했다.

 

[사진 출처 = 연합뉴스]

또한 서울 잠실·대치·청담·삼성동은 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 매매만 허용되고 있다. 학군 수요가 높은 잠실, 대치동은 투자용으로 매수하고 전세를 놓는 사람이 많았는데 `갭투자`를 통한 전세 공급이 막혔다.

실거주 목적으로 집을 매수했더라도 사정이 생겨 전세나 월세를 놓는 것도 이제는 불가능하다. 6·17대책을 계기로 규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 내 전입해야 한다.

서울 면목동 공인중개업소 관계자는 "신축 아파트는 주담대를 받아 잔금 치르고 월세를 놓는 물량이 상당했는데 이제는 실거주해야 하니 월세도 안 생긴다"고 말했다.

 

임대 공급의 한 축이었던 아파트 임대사업자도 7·10대책으로 폐지됐다. 한 임대사업자는 "전국 임대주택이 156만가구다. 다주택자들이 시장에 공급하는 물량이 엄청나고 임대시장 순기능도 있는데 정부가 임대 공급 유인책을 걷어버렸다"고 했다. 앞서 양도세 감면 혜택에서 실거주 요건이 강화되면서 수도권 전세 공급이 줄고 있는데 최근 임대차법은 전세 매물 잠김에 직격탄을 날렸다. 집주인들이 전셋값을 못 올리자 "손해 보지 않겠다"며 실거주를 선택하는 것도 전세 공급을 줄이고 있다. 경기도 동탄 아파트에 거주하는 김 모씨는 "2년 전 입주장 때 싸게 내놨는데 5%밖에 못 올린다고 해서 내가 실거주하려고 들어왔다"고 말했다.

문제는 전세 수요가 폭증하고 있다는 점이다. 분양가 통제로 청약이 당첨 수억 원 시세차익이 보장되는 로또가 되면서 이를 노리는 청약 대기자가 급증하고 있다. 청약통장 가입자는 국민 절반(2484만명)에 달하는데 공급은 암울하다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 이달 수도권 입주 물량은 7132가구로 전달(1만9357가구)보다 63% 급감했다. 10월 입주 물량도 7974가구로 1만가구에 못 미친다. 앞으로 분양되는 신축 아파트는 전세가 나올 수 없다. 지난달 민간 아파트에도 분양가상한제가 시행됐는데 이 규제가 적용된 곳은 실거주 의무가 붙는다.

[이선희 기자]