[완전정복] 전·월세 계약 무엇이 달라지나, 16문 16답

 

조선일보 

• 최연진 기자 

• 주희연 기자

입력 2020.07.30 03:25 | 수정 2020.07.30 08:31

[與 부동산법 폭주] 여당 단독으로 밀어붙인 임대차 3법, 무엇이 달라지나

'계약 갱신 청구권제'와 '전·월세 상한제'를 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 8월 중 시행에 들어갈 것으로 보인다. 이 법이 시행되면 세입자는 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례(2년) 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 된다. 집주인은 특별한 사정이 없는 한 세입자의 계약 기간 연장 요구를 받아들여야 한다. 전·월세값도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 주택임대차보호법 개정으로 달라지는 점 등을 문답으로 정리했다.

비어있는 중개업소 매물 게시판 - 서울 송파구 부동산 중개업소 앞 매물 게시판이 비어있다. 중개사들은 "임대차 3법 때문에 전세 매물이 급감했고, 구청의 허위 매물 단속도 심해 아파트 매물 정보는 아예 걸어놓지도 않는다"고 전했다. /김연정 객원기자

―계약갱신청구권, 전·월세 상한제는.

"기존 주택임대차보호법은 집주인이나 세입자가 계약 만료 1~6개월 전에 상대방에게 '재계약을 하지 않겠다' 통보하면 계약이 만료됐다. 그러나 계약갱신청구권은 계약 만료 1~6개월 전에 세입자가 '계약을 연장하겠다'고 하면 집주인이 이를 거부할 수 없게 한 것이다. 예컨대 8월30일이 계약만료일일 경우 세입자는 7월30일까지는 계약갱신 의사를 통보해야 한다. 이런 식으로 계약 기간(2년)을 연장할 때 집주인이 기존 전·월세 계약액의 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 한 게 전·월세 상한제다."

―언제부터 시행하나.

"이 법안이 국회 본회의를 통과해 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 즉시 시행된다. 이르면 8월 초 시행에 들어갈 것으로 보인다."

―세입자 입장에서 전·월세 계약 기간이 최소 4년 보장되나.

"새로운 세입자는 기본 계약기간(2년)에 더해 한 차례 2년 연장을 요구할 수 있어 총 4년간 임대차 계약을 유지할 수 있는 셈이다."

―현재 전세로 살고 있고 내년에 계약이 만료된다. 이 경우에도 집주인에게 계약을 연장해달라고 할 수 있나.

"가능하다. 세입자의 계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전·월세를 살고 있는 세입자들에게도 소급 적용된다."

/조선일보

―이미 여러 차례 계약을 갱신한 상태인데, 또 연장이 가능한가.

"법 시행 이후 한 차례 가능하다. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없다."

―올해 10월 1일 전세 계약이 끝난다. 이미 집주인은 '재계약을 하지 않겠다'고 했다. 이 경우에도 계약 연장이 가능한가.

"법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 계약을 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문이다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고, 전세금도 5% 이내로만 올려야 한다."

―법 시행을 앞두고 기존 세입자에게 '계약 해지'를 통보하는 내용증명을 보냈는데 효력이 있나.

"법 시행 시점을 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약 해지를 통보했더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 권리가 있다. 이 경우 내용증명에 효력이 없다."

―10월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 '2년 연장, 전세금 1억원 인상'을 약속했다. 8월에 법이 시행되면 이 약속은 무효가 되나.

"그렇다. 세입자가 요구하면 2년 연장을 해야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있다."

―집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나.

"이 경우엔 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없다. 새 세입자를 보호해야 하기 때문이다."

―집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나.

"집주인이 들어가 살거나 직계존속·직계비속이 거주할 목적인 경우다. 대신 2년간 실거주해야 한다. 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다."

―집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제삼자를 세입자로 들이면 어떻게 되나.

"집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다."

―배상 규모는 어떻게 되나.

"3개월치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다."

―집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절해놓고선 집을 매각했다. 손해배상 대상인가.

"아니다. 제삼자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문이다."

―전·월세 상한제는 어떻게 적용되나.

"기존 계약 금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 다만 인상 한도를 지자체장이 5% 이내에서 정할 수 있다."

―한 집에서 4년(2+2년)을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 집에 전세로 들어갈 경우 '5% 상한제'를 적용받나.

"아니다. 신규 계약 때는 적용되지 않는다. 이 때문에 4년이 지나면 전세금이나 월세가 폭등할 가능성이 있다."

―한 집에서 4년을 살았는데, 2년을 더 살려고 한다. '5% 상한제'를 적용받나.

"그렇다. 몇 번을 갱신하든 5% 상한이 적용된다."

출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/30/2020073000195.html

 

전셋값 폭등 난리인데… 추미애 "2% 오를 것"

조선일보 

• 김아진 기자

입력 2020.07.30 03:25

秋 "임대료 상승 확률 계산해보니 3법 시행 직후 상승, 나중에 조정"

추미애 법무부 장관이 29일 국회 법제사법위원회에서 여당 단독으로 처리한 주택임대차보호법과 관련해 "전세가 상승률의 확률 분포를 돌려본 결과, 제도 도입 직후 초기 임대료 상승률 기댓값은 2.35% 정도"라고 말했다. 인터넷상에서는 임대차 시행을 앞두고 전셋값이 폭등하는 등 시장이 혼란한 상황을 보이는 데 대한 우려가 커지고 있지만 2%밖에 오르지 않을 것이란 주장이다.

추 장관은 29일 국회 법사위에 참석해 "초기 임대료는 1.67~8%까지 상승할 수 있다는 조사가 있지만, 초기 임대료 상승 폭이 시장의 예측보다 낮지 않을까 하는 합리적 기대를 하고 있다"며 "초기에는 여러 논란으로 (임대료를) 좀 높게 부르다가 나중에 조정되지 않을까 한다"고 했다.

추 장관은 '2+2년'의 계약갱신청구 기한에 대해서는 "2019년 주거실태조사 결과에 의하면 임차인 거주 기간이 3.2년으로 조사됐다"며 "전세가 3년이고 월세 기간은 3.2년이었다. 그래서 2+2년을 하면 시장에 큰 동요를 주지 않고 실제 평균 거주 기간에 부합한다"고 말하기도 했다. 추 장관은 "주거 불안정과 입법을 오래 끌 경우 전셋값 상승분에 포함될 것 같은 우려가 있다"며 "오히려 법을 늦추는 것은 주거 불안을 야기하고, 전셋값 폭등을 조장하고 방치하는 것"이라고 했다. 추 장관은 "정부 정책은 시장 실패를 교정하는 측면이 반드시 있어야 하는 것"이라며 "(부동산 문제는) 넘치는 유동 자금을 흡수하지 못해서 일어나는 현상이고 그 피해를 고스란히 서민들이 보고 있다. 임대차 3법을 조속히 처리하는 게 바람직하다"고 했다.

미래통합당 의원들은 이날 추 장관이 지난 27일 법사위 회의에서 야당 의원 질의에 "소설 쓰시네"라고 말한 데 대해 사과를 요구했지만, 추 장관은 사과하지 않았다.

출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/30/2020073000140.html

 

"법시행前 전셋값 인상" "못준다, 법대로 하자"… 3법이 싸움붙였다

조선일보 

• 안준호 기자 

• 정순우 기자

입력 2020.07.30 03:25

[與 부동산법 폭주] 집주인·세입자, 임대차 3법 통과되자 곳곳서 충돌

서울 마포구 아파트를 전세 주고 있는 A씨. 오는 10월에 계약이 끝나지만 임대차 3법이 시행되기 전에 재계약을 하고자 임차인에게 수차례 전화를 걸었다. 그러나 임차인은 전화를 받지 않고 피했고, 지인들은 "임차인이 임대차 3법 시행 때까지 버티려는 것"이라고들 했다. A씨는 "서로 협상해 좀 일찍 재계약하자고 설득하려 했는데, 대화도 하지 않겠다는 태도에 배신감을 느낀다"며 "전세금 돌려주고 들어가든, 아예 집을 비워두든 지금 세입자는 내보낼 것"이라고 말했다.

29일 '임대차 3법'이 국회 상임위원회를 통과했다는 소식이 알려진 후, 인터넷 부동산 커뮤니티와 주요 지역 공인 중개업소에는 바뀌는 법 내용이 무엇이냐는 문의가 폭주하고 있다. 강화되는 규제가 자기들에게 어떻게 작용할지, 또 새로운 규제에 어떻게 대응해야 할지를 묻는 것이다.

집주인들도 문제지만 임차인들 역시 전셋집 구하기가 더 힘들어지지 않을까 불안에 떨고 있다. 규제 강화 전 계약을 끝내려는 집주인과 버티려는 임차인 간 갈등이 생길 조짐도 나타나고 있다. 전문가들은 "정부와 정치권이 만든 반(反)시장적 정책 때문에 평범한 사람들이 집주인과 임차인으로 편이 갈라져 싸우게 되거나, 너무도 복잡한 주거 계획을 세워야 해 큰 스트레스를 받게 됐다"고 지적한다.

◇'분쟁의 씨앗' 된 임대차 3법

집주인들이 서둘러 계약을 끝내려는 것은, 임차인이 요구하면 전세를 1회(2년) 연장할 수 있게 하는 '계약 갱신 청구권'과 계약 연장 시 전·월세를 5% 이상 못 올리게 하는 '전·월세 상한제'가 기존 계약에도 적용되기 때문이다. 다음 달 바뀐 법이 시행되기 전까지 기존 계약을 끝내지 않으면 2년 동안은 주변 시세에 맞춰 전세금을 올리기 어려워진다.

이런 사실이 알려지면서 집주인들은 해법 찾기에 골몰하고 있다. 서울 성동구 A 공인 중개업소 관계자는 "계약을 갱신할 의사가 없다는 내용증명을 임대차 3법이 시행되기 전에 보내두면 소급 적용을 피할 수 있는지 묻는 전화가 특히 많다"고 전했다. 세종시의 한 중개업소 관계자는 "계약서에 특약 사항으로 '갱신 청구권을 행사하지 않겠다'는 내용을 넣을 수 있느냐는 문의가 많다"고 말했다.

인터넷이나 소셜네트워킹서비스 등에서는 집주인과 임차인 간 대결 구도가 생겼다. 집주인들은 "시세보다 턱없이 낮은 전셋값을 받을 수는 없으니, 법 시행 전에 무조건 올리겠다"는 분위기다. 반면 세입자들은 "세입자가 더 이상 '을'이 아니다. 법대로 하자"라며 버티려 한다.

집주인이나 직계 가족이 실거주하면 계약 갱신을 하지 않아도 된다. 다만, 보증금을 돌려줄 정도의 현금 여력이 있어야 하고, 만약 다른 세입자를 받았다가 적발되면 기존 세입자에게 피해 보상을 해야 한다. 이 때문에 세입자들 사이에서는 "집주인이 실거주하겠다고 쫓아내면 감시하고 신고하겠다고 대응하면 된다"는 댓글이 퍼지고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "임대차 3법이 국민을 임대인과 임차인으로 갈랐다"며 "전세 시장 안정 효과 측면에서 올바른 정책 방향이라고 보기 어렵다"고 말했다.

◇시장 혼란, 전세의 월세化 심해질 것

전문가들은 임대차 3법이 단기적으론 전세 시장 혼란을 키우고, 중장기적으로 전세의 월세 전환을 앞당길 것으로 내다본다. 실제 임대차 3법 시행을 앞두고 서울 인기 지역에서는 아파트 전세 매물이 급감하고 있다. 부동산 정보 업체 '아실'에 따르면 송파구 송파동의 전세 매물은 6월 250건에서 7월 121건으로 51.6% 줄었고 마포구 대흥동도 49.8% 급감했다. 학군 수요가 많은 강남구 대치동도 25.1% 줄었다. 매물이 줄어들면서 전세 가격도 수천만원에서 많게는 억 단위로 오르고 있다. 일각에서는 "임대차 3법이 시행돼 봤자 4년 단위로 전셋값을 대폭 올릴 수 있기 때문에 조삼모사"라는 비판도 나온다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "전·월세 규제가 강화되면 결과적으로 전세가 월세로 바뀌고, 임차인의 주거비 부담은 커질 것"이라고 말했다.

한편, 이날 국회 행정안전위원회는 다주택자 취득세 중과(重課)시 보유주택 수에 오피스텔, 분양권, 입주권도 포함시키는 내용의 지방세법 개정안을 통과시켰다. 정부는 이달 '7·10 대책'을 통해 1~3%인 주택 취득세를 다주택자에 한해 8~12%로 높이기로 했지만 오피스텔 등은 주택 수에서 빠져 '반쪽짜리 대책'이란 비판이 나왔다.

출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/30/2020073000204.html

 

 

與, 국민도 野도 모르는 법을 2시간만에 처리

조선일보 

• 이슬비 기자 

• 주희연 기자

입력 2020.07.30 03:25 | 수정 2020.07.30 07:12

법사위 열기도 전에 국회 전산망엔 "전월세법 처리됐음"

29일 법사위에서 처리된 주택임대차보호법 개정안은 야당 의원들에게 구체적 내용을 제대로 알려주지 않은 상태에서 강행 처리됐다. 프린트된 법안 내용은 표결 직전에야 야당 의원에게 전달됐고, 법사위 전문위원도 당일에야 법안 수정 사실을 통보받았다. 법안 심의도 제대로 하지 않았다. '깜깜이' 상태로 처리된 것이다. 법안 심사를 위한 민주적 절차가 깡그리 무시됐다는 지적이 나온다.

더불어민주당 이해찬 대표는 이날 오전 당 회의에서 "지금 부동산 상황에서는 무엇보다 신속한 입법이 중요하다"며 "임대차 3법 등은 추가 논의보다는 속도가 더 중요하다"고 했다. 이 대표가 '속도전'을 강조한 지 한 시간 만인 오전 10시 30분, 민주당은 법사위를 열어 '전·월세 상한제'와 '계약갱신청구권제' 도입을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 상정했다.

김태년(오른쪽 둘째) 더불어민주당 원내대표가 29일 국회 운영위원회에서 고위공직자범죄수사처 관련 법안을 통과시킨 뒤 민주당 의원들과 밝은 표정으로 인사하고 있다. /연합뉴스

민주당은 이 과정에서 백혜련 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안 등 여러 계류 법안을 '대안'으로 엮어서 상정하고 표결에 부쳤다. 통합당 의원들은 회의 직전까지도 대안 내용을 보지 못했다. 낮 12시 25분쯤 기립 표결을 하기 직전 윤호중 법사위원장이 "배포하라"고 했고, 표결 직전에 비로소 프린트된 대안을 받았다. 통합당은 "표결 직전에 법안을 나눠주고 표결하는 법이 어디 있느냐" "법안 내용도 몰랐다"고 반발했다. 법안은 법안심사소위에서 관계 부처 의견을 듣고 여야 간 이견을 조율한 뒤 상정, 처리되는 게 정상이다. 통상 법사위에서는 소위에서 위원 1명이라도 이견이 있으면 법안이 통과되지 않았다. 그런데 이런 절차가 모두 무시된 것이다. 통합당은 절차상 문제와 법안 내용상 문제를 강하게 지적했다. 통합당 간사 김도읍 의원은 "이제라도 법안심사소위를 구성해서 심사하자"고 했지만, 민주당은 이마저도 거부했다. 민주당 간사인 백 의원은 "결단을 내리고 입법으로 뒷받침해야 할 때다. 더 이상 미룰 수 없다"고 했다.

민주당이 표결을 강행하자 통합당 의원들은 "민주당 다 해 먹어라" "이게 독재다" "이런 게 공산주의 국가 아니냐"고 소리쳤다. 항의가 받아들여지지 않자 통합당 의원들은 결국 퇴장했다. 앞서 이해찬 대표가 '속도전'을 강조한 지 3시간, 법사위 개의 2시간 만에 전·월세 계약을 강력히 규제하는 중요 법안을 강행 처리한 것이다.

윤 위원장은 "토론 기회를 충분히 드리겠다고 했음에도 통합당은 토론에 응하지 않았다"고 했다. 민주당은 전날에도 국회 3개 상임위원회에서 소위 심사를 거치지 않고 '상정 당일 표결'을 강행했다. "법안심사소위를 거쳐 상정된 법안이 빠르게 처리되는 경우는 있어도 소위도 거치지 않고 상정 당일 표결은 전례가 없다"는 게 국회 관계자들의 말이다.

이런 가운데 법사위에서 법안이 처리되기 몇 시간 전부터 국회 전산망에 관련 법안들이 '처리됐음' 상태로 노출돼 논란이 일었다. 국회 측은 '전산상의 오류'라고 설명했지만, 통합당은 "민주당이 마음대로 법을 처리하느라 전산 입력까지 미리 하는 지경에 이르렀다"며 "국회법 위반으로 고발하겠다"고 했다.

출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/30/2020073000215.html